dilluns, d’abril 13, 2009

Habitatge, preu i valor. Assimilant el trauma.


A poc a poc es va confirmant la falsedat d'un dels mantres econòmics dels darrers anys. Aquell que deia que “l'habitatge no baixa mai”, que el preu dels pisos es mouria sempre entre l'estabilitat i el creixement. La hipnosi col.lectiva va alterar durant un temps la llei de l'oferta i la demanda, però acabada la festa i esvaït el fum de la traca final s'hi comença a veure clar que preu i valor no sempre son conceptes sinònims.

Tan sols fa un any que es va frenar l'impuls piramidal que alimentava el mercat i els preus tot just comencen a baixar. L'activitat constructora s'ha aturat en sec, l'stock de pisos és enorme, la compravenda d'habitatge s'ha glaçat i ningú no sap que farà el mercat. Tot indica que els propers mesos portaran una forta caiguda de preus d'entre un 20% i un 40% però hi ha qui encara s'aferra a la idea que “l'habitatge no baixa mai” amb arguments força inversemblants. Un dels més absurds és que qui s'ho pot permetre, qui no es troba endeutat i disposa de capital, mai no vendra a preus tan baixos, evitant una caiguda brusca i mantenint els preus molt a prop dels màxims més recents. Una opinió que demostra una incomprensió total del funcionament del mercat.

La clau de tot plegat és que per tal que el valor d'un pis concret pugi o baixi no és pas necessari que el seu propietari el vengui, n'hi ha prou que ho faci un veí del mateix bloc per què la percepció de valor d'aquell pis i de tot el barri canviï a l'instant. De la mateixa manera que la venda d'un pis del nostre bloc a preus exhorbitants ens portava, fins fa poc, a creure'ns rics sense haver venut casa nostra, quan un sol veí necessitat es vengui casa seva acceptant el preu que marca una demanda escassa, el nostre pis haurà perdut bona part del valor que fins llavors li atribuïem. Son les accions que es compren i es venen cada dia al mercat les que marquen el valor de la resta. El fet de no vendre-les n'estabilitza el propietari però no pas el preu/valor.

Tots els traumes resulten dificil d'assumir, també els de naturalesa econòmica. Com passa davant d'una malaltia greu o amb la mort d'un familiar en accident de trànsit, la negació és sovint la primera reacció, seguida de l'acceptació i lenta assimilació de la nova realitat. Tranquils senyors, prenguin-se el temps que els calgui!
*

8 comentaris:

MARTELL DE REUS ha dit...

I els promotors que s'han fet d'or aquests darrers anys ara tenen la barra de demanar ajuts públics per sortir de l'atzucac!!!

David ha dit...

Encara falta recorregut a la baixa. Fins que un habitatge no li costi al comprador entre 3 i 4 cops la seva renda anual, els preus estaran sobrevalorats. És més, només per una senzilla qüestió demogràfica (que ningú s'ha parat a pensar) és més probable de què a mig termini els preus estiguin més baixos que el teòric preu d'equilibri.

Anònim ha dit...

Sento discrepar amb vosaltres. Evidentment un no guanya o no perd, fins que ven. La nostra societat té mala memòria. Quan la crisi hagi passat, si és que passa, tornarem a comprar pisos, cotxes, etc. i tornarem a endeutar-nos sense recordar aquests difícils moments.
El que està clar és que si jo vaig comprar un pis per 50, no el vendré per menys, a no ser que no el pugui pagar. I també tinc present, que els pisos que baixaran de preu seran aquells que estiguin en llocs amb molta oferta (barris nous i semi-deserts). Al centre de la ciutat baixaran molt els preus dels pisos nous? Jo crec que no. Una altra cosa és que hi hagi algun valent que vulgui vendre un pis vell i petit que fins fa un any li treien de les mans i ara no vendrà a no ser que sigui a un preu més baix.
Encara no conec ningú que hagi venut un pis perdent diners, és a dir, per menys del que li va costar. I vosaltres?
JUAN

joliu ha dit...

Valor i Preu no són MAI sinònims. MAI.
El preu és aquella quantitat de diners que en cada cas particular pactin un venedor i un comprador per un bé determinat. Les necessitats d'ambdós subjectes poden fer variar el preu dins d'uns marges amplíssims.
En canvi, el VALOR és el preu a que es podria transmetre un bé ofert normalment al mercat, entre un venedor voluntari i un comprador independent, sense coaccions ni premures en unes condicions de mercat ordenades on el comprador pogués obtenir un bé similar d'un altre venedor i el venedor pogués vendre el bé a un altre comprador.
Hi ha un abisme. Els preus baixen? Sí, la majoria de preus que es registren avui dia són inferiors als que registràvem fa un any. En tots aquests casos, el preu pactat no encaixa de cap manera amb la definició de valor, doncs les circumstàncies personals del venedor són sovint especials i els compradors tenen dificultat per accedir als crèdits.
Hi ha promotors que no baixen el preu? També, i fan ben fet. Vendre ara és vendre per un preu inferior al valor.

I aquí volia arribar: Han perdut valor els inmobles? Doncs no. Crec que encara es pot defensar que no han perdut valor. Una altra cosa és que tu haguéssis pagat un preu per sobre del valor, que és el que va passar a tots els que van comprar en els darrers 5 anys, quan el mercat estava alterat.

L'altra: Van pujar els immobles excessivament de valor? Sí, o ens ho vam creure. El nostre amic Trichet determinava el preu del diner en funció de les variacions de l'IPC que calia mantenir estable. Quan aquest indicador li baixava una miqueta ens abaratia el preu del diner per facilitar cash a les famílies, permetent que gastéssin més i fessin pujar els preus... el joc de sempre, ja ens el sabem.
Tant va anar baixant el Sr. Trichet que en cinc anys els bancs van passar de concedir-te una hipoteca de 100,000.-€ per 1.000.-€, a donar-te 200.000.-€ per els mateixos 1.000.-€. Conseqüència: els API, que no són tontos i saben que el comprador només pensa en allò que pagarà cada mes i no en el valor total, doncs van doblar preus i una mica més i tots contents. Per quasi el mateix preu (mensual) obtenies un pis el doble de car.

On està la trampa? La trampa l'han posat els Ministres d'Economia, acostumats com estan a mentir, oferien dades d'IPC falsificades, inferiors a la realitat, servint-se de trucs com incloure els productes tecnològics (DVD, Plasma,...) que sempre baixen, dins de la "cistella". En canvi, a ningú se li va acudir que en l'IPC influïa, i molt, el preu de l'habitatge. (en el cas de moltes famílies fins a un 50% del seu poder adquisitiu).

I així va ser com el BCE, seguint IPC falsificadament baixos, va permetre que valor nominal dels habitatges pugés anormalment. Tant anormalment que hem arribat a un punt que costa respondre si el VALOR dels habitges ha baixat, per que en el mercat actual no es compleixen les condicions de la definició de VALOR.

Ha baixat el VALOR dels immobles? No ho podem saber, no el podem determinar. Mentrestant, si has de pactar un PREU, només et puc dir: que tinguis sort i escull un venedor o comprador en pitjor situació que tu.

Dessmond ha dit...

Potser baixarà el preu. No sé si al quaranta per cent que vaticines. Però estic d'acord amb en Joliu que no en baixarà el seu valor. Tot dependrà de la cojuntura. Si en una any o dos, com diu en ZP, es recupera l'economia, el preu tornarà a tirar cap amunt. Ara, com que ho diu en ZP podria ser que tu tinguis raó. Que els preus baixin considerablement.

Artur ha dit...

Les lleis del mercat són inexorables. El pis el vendrem al mateix preu, o similar, que ho fa el veí de dalt. Les connotacions de barri, entorn, localització, etc... són fonamentals. Després, les particularitats de cadascun dels immobles pot fer variar lleugerament el preu final.

Qui necessiti vendre, vendrà, i ho farà a preu de mercat perquè no és possible vendre a preu fora de mercat.

"el Primo" ha dit...

l'error és considerar el valor d'un habitatge en termes d'intercanvi.

si es tracta d'una segona residència, sí que té sentit, perquè hi ha la possibilitat de vendre l'habitatge i canviar-lo per un altre cosa.

però en el cas de l'habitatge habitual, aquest no es pot canviar per una altra cosa. només es pot canviar per un altre habitatge. i si el preu del teu habitatge puja, les probabilitats són que el preu de la resta d'habitatges també ha pujat, per tant NO ets més ric pel fet que el teu habitatge valgui més diners, perquè el valor de canvi del teu habitatge per un altre habitatge s'ha mantingut constant. i si baixen els preus també es manté constant.

els compradors que no tenen habitatge habitual, aquests sí que es veuen perjudicats o afavorits segons si els preus pugen o baixen, igual que els venedors que no es venen l'habitatge habitual.

Tresinores ha dit...

Molt encertat. I de fet, el preu màxim de venta no només es determina en el propi mercat immobiliari, també influeix el preu del diner, o el que és el mateix, la quota mensual a pagar a el banc. Si el tipus puja, puja la quota mensual de la hipoteca, un cop arribats a l'import màxim que pot assumir una familia, cada augment de tipus es traduirà amb baixada de preu del pis, però no de la quota a pagar real. I ara, per fi, baixen els preus del pis però no gaire els imports mensuals de les hipoteques en el cas de que el banc “cregui oportu” obrir l'aixeta. On estem doncs?

Els que deien que “el toxo sempre puja” basaven les seves ventes en les expectatives de grans augments de valor en el futur. Ara, en plena caiguda val la pena esperar per que, justament, les expectatives son que baixi més.

Joan, jo conec gent que NO pot vendre per que no en te prou per cancel·lar la hipoteca. Voldria desfer la operació i anar de lloguer, el que seria reducció de costos fixes per passar a estructura variable, però no pot, impossible pagar un lloguer mes el que cueja d'una hipoteca d'un pis que ja no tindrien. Traduït: desesperació.