dimarts, d’abril 17, 2007

Economia freaky i el preu dels pisos


Fent una mirada al mercat immobiliari espanyol (...)
hi ha una conclusió obvia: els agents immobiliaris
no han llegit el Freakanomics.


Steven D. Levitt, un jove economista de la Universitat de Chicago, va publicar el passat 2005 un llibre trencador, Freakanomics. El projecte, compartit amb un periodista, treu a la llum un seguit de conclusions interessants aplicant teories econòmiques a les dades més sorprenents. De les xarxes de comercialització de crack a la venda de bagles porta a porta, Freakanomics apropa la lupa acadèmica allà on no acostuma a arribar i ho fa de la forma més irreverent.

Enmig d’aquests exemples d’economia freaky, en Levitt aprofita per donar una lliçó interessant sobre el mercat immobiliari. Els propietaris amb un pis per vendre acostumen a confiar en l’agent immobiliari de torn perquè creuen que comparteixen interessos. Si el venedor cobra a comissió, sembla lògic pensar que provarà de vendre el pis en qüestió tan alt de preu com sigui possible. Així doncs, perquè els agents immobiliaris venen les pròpies propietats a preus significativament més alt que la mitjana del que gestionen?

En Levitt es posa a la pell de l’agent immobiliari i arriba a conclusions sorprenents. Si es té un sol pis per vendre és obvi que es provarà de vendre’l al preu més alt possible. Ara bé, per a un venedor amb una cartera de propietats per gestionar serà més interessant rebaixar preus i tancar algunes operacions més en el mateix temps. Es guanya molt més amb dues comissions de 12000€ que amb una sola de 15000€. Per a un propietari abaixar el preu un 10% té un cost alt, sobre 300.000€ es perden uns considerables 30.000€. Amb la mateixa rebaixa el cost per l’agent immobiliari és només de 1500€*. Més relatiu, oi?

Fent una mirada al mercat immobiliari espanyol, de l’ascens dels últims anys a l’estabilitat madura actual, hi ha una conclusió obvia: els agents immobiliaris no han llegit el Freakanomics. Després d’haver vist créixer com a bolets les agències immobiliàries i amb milers de nous venedors amb un stock creixent a les mans, farien bé d’anar-lo a comprar. Potser la nostra economia començaria a abandonar el camí irracional que fa temps que segueix.

* comptant un comissió estàndard del 5%

10 comentaris:

Rovi ha dit...

Independentment de les tactiques mes o menys freakies dels vendors de pisos m'agradaria donar a coneixer unes dades de les que m'he aseventat avui gracies a un company de feina que viu a Brusel.les i es dedica al negici immobiliari: a la ciutat s'hi pot comprar un pis de 80 m2 a un barri decent per 150,000 euros. a mes a mes, refer un pis vell costa uns 400 euros el m2. La diferencia de preu dels pisos es coneguda i ja no extranya ningu, pero es que per refer un pis vell a Barna m'han demanat (a dues ofertes diferents) 1400 euros el m2, que es gairebe quatre vegades mes, quan els salaris dels obrers son a Barna molt mes baixos que a Brusel.les, i els materials de construccio no poden tenir un preu gaire diferent (en un mercat sense fronteres i amb la mateixa moneda un totxo o una finestra tenen que costar mes o menys el mateix a Brusel.les o a Barna). Que esta passant aqui?

catalunya.ffw ha dit...

Rovi,

El que està passant és que tot i que la demanda ha començat a moderar-se, el nombre d'obres en marxa continua creixent. Així doncs la demanda de professionals continua estirant i apujant els preus d'unes reformes com les qeu tu vols fer. D'aquí se'n desprenen dues conclusions interessants, la primera és que el sector continua prou embogit com per no veure que s'aproxima a l'abisme, la segona és que si t'esperes un anyet les reformes et sortiran pel 50% del que ara et demanen.

Fins aviat,
Marc

Joan Arnera ha dit...

El llibre del Levitt és francament genial. L'exemple dels pisos és molt bo, i els altres també (tot el tema del crak i l'avortament és boníssim).
I el millor és que és un llibre rigorosament acadèmic (rigorosament centrat en les dades)però que, com bé dius, es fixa en aspectes -o ho fa des d'un punt de vista- que habitualment no són tinguts en compte.
Imagina't un llibre del mateix estil sobre els problemes econòmics (o nacionals) de Catalunya... mmmmh em sembla que seria ben interessant!
Salut

David ha dit...

Parlant de lampistes i de reformes. A finals del 1993 els meus pares volien posar una alarma a una casa que s'havien comprat un parell d'anys abans. Van cridar a a un dels lampistes amb millor reputació a la comarca, famós per les seves clavades. Doncs bé, els va instal·lar l'alarma la mateixa setmana i a un preu força raonable. La raó: portàvem any i mig de recessió econòmica.

Malauradament necessitem crisis i recessions econòmiques de tant en tant, per posar les coses al seu lloc. Una d'elles, el mercat immobiliari.

catalunya.ffw ha dit...

Joan,

Realment el Freakanomics és divertit i interessant.

Jo abans d'un llibre demanaria una revista que tractes la nostra economia de forma jove i divertida, una barreja entre la Fast Company, If i el Dossier Economic de Catalunya. Una eina com aquesta seria molt i molt útil.

David,

I és clar que necessitem crisis que vagin equilibrant el sistema. La qüestió és que com més tardi en arribar més dur serà el correctiu que rebra l'economia.

Gracies a tots,
Marc

David ha dit...

Marc,

Molt bona idea la de la revista. La pregunta és si hauria prou mercat per a una revista. If té problemes per tenir una mínima base de subscriptors (i això que es dirigeix al mercat hispanoparlant), i Dossier Econòmic ja cobreix una part de lectors potencials. Potser la revista tradicional en format paper no és el més adient...

Odalric ha dit...

Quan es parla del mercat immobiliari, crec que es fa des de posicions poc liberals.
El mercat, si introdueix nou producte constantment i això no provoca l'equilibri de preus, vol dir que encara es pot absorbir més producte. Sorprèn quan es mira des d'el punt de vista d'habitatge. Però qui compra habitatge no és només el comprador de primera residència i per tant el preu seguirà pujant conforma hi hagi demanda.
No ho volem això? Pq? Els preus són caríssims (absurdament, la veritat) però si no es venèsin, si no hi hagués mercat, tampoc hi hauria el motor econòmic que representa aquest sector.
Potser l'habitatge serà mes barat aviat, però potser ens costarà més a tots pq hi haurà menys vendes relacionades (materials, ma d'obra, serveis, etc) i per tant, més atur i costos socials. Més impostos directes per poder-ho pagar. Menys inversió. Recessió.
Pensar que les recessions són necessàries pq poden només afectar un sector concret em sembla poc realista i no ben pensat. Les recessions mai són positives.

Odalric ha dit...

M'apunto a l'idea de la revista :)
Potser es podria fer on-line :)

catalunya.ffw ha dit...

David,

Fent una ullada ràpida a les dades de l'OJM, és cert que el mercat de revistes d'economia i empresa és relativament petit (en comparació amb la cuina, el turisme o la història). No obstant això, a mi una Fast Company a la catalana em faria trempar.

Odalric,

Els mercats també perden el senderi de tant en tant i les crisis i els cicles econòmis els van posant a lloc. Avui els pisos fan el paper dels tulipans o les dot.com, en molts casos no es compren per viure sinó per vendre, i el seu preu s'ha allunyat massa del seu valor. Quan el mercat cau en irracionalitats com aquesta habitualment hi ha un correctiu que el torna a lloc.

Gracies a tots,
Marc

Anònim ha dit...

Odalric, malament anem si el model de creació de riquesa és el de posar el preu de l'habitatge pels núvols. Crec que creure cegament en la llei de l'oferta i la demanda és propi de fa cent anys, però no d'ara. T'aconsello qu llegeixis l'article de diumenge passat de la Vanguardia sobre els efectes del boom immobiliari a Florida per tenir clars els efectes del que prediques