Contra el lloguer forços

L'article de la darrera setmana al digital Catalunya Oberta:
"Contra el lloguer forçós"

Si no fos perquè els catalans l'hem de patir com una plaga el govern tripartit seria una bona eina acadèmica. Un model perquè les facultats de ciències polítiques d'arreu del món estudiessin els deliris de l'intervencionisme socialista i les impostures de l'esquerra progre. El Pla Nacional de l'Habitatge de Catalunya n'és el darrer exemple. Recull totes i cadascunes de les falles del socialisme d'Estat. L'atac frontal a la propietat privada, la creació d'un cos d'inspectors especial, la hiperregulació del sector i l'estímul al frau ciutadà per acabar generant un problema més gros que no pas allò que es volia solucionar en origen. La fatal arrogància del socialisme. Planificació i caos. Tot això va inclòs en la regulació que el tripartit pretén tancar abans d'acabar aquesta legislatura per obligar els propietaris de pisos buits a llogar-los de grat o per força.

Des del govern es minimitza l'abast de lloguer forçós argumentant que serà una mesura de darrera instància i limitat a algunes zones. El recurs últim aplicable quan es renunciï a totes les alternatives i sempre en "condicions raonables". És fàcil d'entendre. L'expropiació (deixem els eufemismes) serà l'amenaça permanent de l'administració i és clar que en aquestes circumstàncies esperen no haver-la d'emprar. L'amenaça serà prou contundent per convèncer el propietari. Suficient per obligar-lo a sotmetre la seva voluntat a la superior "funció social" de l'habitatge. Un desplegament funcionarial farragós i car amb tots els números per acabar com tants d'altres programes públics. Amb un cost que difícilment justificarà els resultats obtinguts. Però encara més, la pressió portarà moltes famílies a jugar a fet i amagar amb la nova norma. Pares, mares i fills empadronats en pisos diferents per evitar l'expropiació. I és clar, abocar els ciutadans al frau és una forma eficaç de situar-los en la indefensió.

Més enllà de plantejar expropiacions d'aplicació impossible el Pla Nacional de l'Habitatge arriba tard i carregat de propaganda. Socialisme en estat pur. La crisi de l'habitatge era conseqüència directa de tres factors coincidents. La bombolla immobiliària, el creixement demogràfic via immigració i l'encongiment de les unitats familiars. Però quan el govern s'ha decidit a fer-hi alguna cosa tots i cadascun d'aquests fenòmens ja havien capgirat la tendència. La bombolla immobiliària ha esclatat, el preu dels pisos va a la baixa i el parc d'habitatge en lloguer creix com mai no ho havia fet. L'aturada econòmica ha frenat la immigració i fins i tot els divorcis s'han reduït. El Pla Nacional de l'Habitatge arriba quan ja no ens cal. Hi ha qui diu que no hauríem de patir. Que cap govern no s'atrevirà a tirar endavant el lloguer forçós. Que l'exprópiese chavista no pot arribar a Catalunya. Però si això és cert i tot plegat és un gest pensat per satisfer les bases del tripartit la qüestió és encara més greu. Convertir la llei en propaganda no acaba de lligar amb els principis bàsics de la democràcia.

*

Divendres d'inventari: Bombolla immobiliària i crisi

Els divendres d'inventari son un exercici de ventilació. L'excusa per a regirar el magatzem del bloc i recuperar alguns dels posts escrits els darrers tres anys.

Bombolla immobiliària i crisi:

- Habitatge, preu i valor. Assimilant el trauma (13/04/09)
- Aquesta crisi és un regal (29/02/08)
- Crisi i miopia, l'error keynesià (15/02/08)
- Lliçons d'economia nipona (04/09/06)
- Habitatge i creixement, la febre del totxo (21/08/06)
*

Habitatge, preu i valor. Assimilant el trauma.

A poc a poc es va confirmant la falsedat d'un dels mantres econòmics dels darrers anys. Aquell que deia que “l'habitatge no baixa mai”, que el preu dels pisos es mouria sempre entre l'estabilitat i el creixement. La hipnosi col.lectiva va alterar durant un temps la llei de l'oferta i la demanda, però acabada la festa i esvaït el fum de la traca final s'hi comença a veure clar que preu i valor no sempre son conceptes sinònims.

Tan sols fa un any que es va frenar l'impuls piramidal que alimentava el mercat i els preus tot just comencen a baixar. L'activitat constructora s'ha aturat en sec, l'stock de pisos és enorme, la compravenda d'habitatge s'ha glaçat i ningú no sap que farà el mercat. Tot indica que els propers mesos portaran una forta caiguda de preus d'entre un 20% i un 40% però hi ha qui encara s'aferra a la idea que “l'habitatge no baixa mai” amb arguments força inversemblants. Un dels més absurds és que qui s'ho pot permetre, qui no es troba endeutat i disposa de capital, mai no vendra a preus tan baixos, evitant una caiguda brusca i mantenint els preus molt a prop dels màxims més recents. Una opinió que demostra una incomprensió total del funcionament del mercat.

La clau de tot plegat és que per tal que el valor d'un pis concret pugi o baixi no és pas necessari que el seu propietari el vengui, n'hi ha prou que ho faci un veí del mateix bloc per què la percepció de valor d'aquell pis i de tot el barri canviï a l'instant. De la mateixa manera que la venda d'un pis del nostre bloc a preus exhorbitants ens portava, fins fa poc, a creure'ns rics sense haver venut casa nostra, quan un sol veí necessitat es vengui casa seva acceptant el preu que marca una demanda escassa, el nostre pis haurà perdut bona part del valor que fins llavors li atribuïem. Son les accions que es compren i es venen cada dia al mercat les que marquen el valor de la resta. El fet de no vendre-les n'estabilitza el propietari però no pas el preu/valor.

Tots els traumes resulten dificil d'assumir, també els de naturalesa econòmica. Com passa davant d'una malaltia greu o amb la mort d'un familiar en accident de trànsit, la negació és sovint la primera reacció, seguida de l'acceptació i lenta assimilació de la nova realitat. Tranquils senyors, prenguin-se el temps que els calgui!

Post ja publicat el 13 d'abril de 2009

*

Habitatge, preu i valor. Assimilant el trauma.

A poc a poc es va confirmant la falsedat d'un dels mantres econòmics dels darrers anys. Aquell que deia que “l'habitatge no baixa mai”, que el preu dels pisos es mouria sempre entre l'estabilitat i el creixement. La hipnosi col.lectiva va alterar durant un temps la llei de l'oferta i la demanda, però acabada la festa i esvaït el fum de la traca final s'hi comença a veure clar que preu i valor no sempre son conceptes sinònims.

Tan sols fa un any que es va frenar l'impuls piramidal que alimentava el mercat i els preus tot just comencen a baixar. L'activitat constructora s'ha aturat en sec, l'stock de pisos és enorme, la compravenda d'habitatge s'ha glaçat i ningú no sap que farà el mercat. Tot indica que els propers mesos portaran una forta caiguda de preus d'entre un 20% i un 40% però hi ha qui encara s'aferra a la idea que “l'habitatge no baixa mai” amb arguments força inversemblants. Un dels més absurds és que qui s'ho pot permetre, qui no es troba endeutat i disposa de capital, mai no vendra a preus tan baixos, evitant una caiguda brusca i mantenint els preus molt a prop dels màxims més recents. Una opinió que demostra una incomprensió total del funcionament del mercat.

La clau de tot plegat és que per tal que el valor d'un pis concret pugi o baixi no és pas necessari que el seu propietari el vengui, n'hi ha prou que ho faci un veí del mateix bloc per què la percepció de valor d'aquell pis i de tot el barri canviï a l'instant. De la mateixa manera que la venda d'un pis del nostre bloc a preus exhorbitants ens portava, fins fa poc, a creure'ns rics sense haver venut casa nostra, quan un sol veí necessitat es vengui casa seva acceptant el preu que marca una demanda escassa, el nostre pis haurà perdut bona part del valor que fins llavors li atribuïem. Son les accions que es compren i es venen cada dia al mercat les que marquen el valor de la resta. El fet de no vendre-les n'estabilitza el propietari però no pas el preu/valor.

Tots els traumes resulten dificil d'assumir, també els de naturalesa econòmica. Com passa davant d'una malaltia greu o amb la mort d'un familiar en accident de trànsit, la negació és sovint la primera reacció, seguida de l'acceptació i lenta assimilació de la nova realitat. Tranquils senyors, prenguin-se el temps que els calgui!

*

Aquesta crisi és un regal

La crisi que tot just comença arriba com un regal. El sistema econòmic aixecat els últims 10 anys ha quedat a un pas de consolidar una societat amb grans desequilibris Una estructura social necessitada de compensació constant que hauria portat al protagonisme indesitjable del ribot tributari i l'intervencionisme d'estat. Tot i el creixement acumulat, la concentració en sectors rudimentaris, la nul·la productivitat i la pèrdua de poder adquisitiu real dibuixaven un escenari de futur més aviat galdós.

Una necessitat bàsica com l'accés a l'habitatge ha estat el paradigma màxim d'aquest risc de dislocació econòmica. Pot costar de creure que el preu de l'habitatge baixi un 50% en els propers anys però el cert és que aquest mateix preu s'ha triplicat en menys d'una dècada. Un viatge que si s'ha fet d'anada, bé s'ha de poder fer de tornada. En cas contrari, si el valor dels pisos quedés fixat al nivell actual de forma permanent, l'accés a l'habitatge de les noves generacions quedaria greument compromès. Un desequilibri que només el recurs a a la protecció oficial i altres sistemes de subvenció estatal podrien suavitzar.

Era aquest el país que volíem? Una societat en que els joves confiïn en un sorteig per tenir un pis? En que un habitatge digne sigui fruit de la sort?

Aquesta crisi és un regal.

.

Crisi i miopia, l'error keynesià

Allargar la vida d’un sistema acabat

servirà tan sols per prorrogar les reformes,

traumàtiques però inevitables

Ja gairebé ningú s’atreveix a negar que bufen vents de crisi econòmica i amenaça de recessió. Mentrestant, a tocar de la campanya electoral comencen a escoltar-se assajos de reacció marcats per l’esperit keynesià. Propostes de política contracíclica, d’inversió pública en obra civil i habitatge protegit amb l’objectiu de mantenir amb vida el sector de la construcció, aguantar el mercat de treball i incentivar la demanda. Un seguit de pegats que demostren una ignorància política de primer ordre i la miopia més extraordinària a l’hora d’analitzar els fonaments de l’actual moment econòmic.

Amb les mesures anunciades, els cervells brillants que guien la política econòmica de l’estat recepten unes píndoles caducades per a una malaltia que ni tan sols acaben d’entendre. En primer lloc, la inversió estatal de tipus keynesià comporta unes tensions inflacionistes gens adequades en un entorn en que la inflació resulta ja excessiva i creixent. Tot plegat sense ignorar que en una economia oberta l’abocament de recursos públics s’escola pels forats del sistema sense aconseguir estimular la demanda. Només cal pensar en els milions d’euros que cada dia fugen en forma de remeses d’emigrants per entendre el poc efecte d’aquesta mesura. En última instància, alimentar artificialment la vitalitat del sector de la construcció ajudarà a mantenir els desequilibris del sistema, continuant el cercle viciós de més ocupació, més atur i menys riquesa que ha portat a les portes de la crisi.

La crisi econòmica que despunta no és el clàssic cicle descendent per excés de la inversió i l'oferta davant l’encongiment de la demanda. Tenim al davant la factura a pagar per un model esgotat, el deute acumulat per errors fonamentals i de base en el sistema econòmic de la darrera dècada. Uns errors que s’han repetit arreu del món però que a l’estat espanyol, Catalunya inclosa, s’han portat a l’extrem. L’eufòria dels últims anys s’ha aixecat sobre una perillosa tríada: consum i deutes excessiu (l’estat espanyol té el segon dèficit més gran del món només per darrera els Estats Units), la bombolla immobiliària i la dependència total de la mà d’obra barata (l’economia espanyola té una de les tasses de productivitat més baixes de tota l’OCDE). Davant d’això, les polítiques contracícliques només portaran més deute, en forma de dèficit públic, més bombolla, mantenint els preus irreals dels últims anys, i menys productivitat, aguantant el model viciat que ha portat fins aquí i evitant que la pròpia fluïdesa del mercat de treball faciliti la transició.

Driblar la crisi no només és impossible sinó que seria contraproduent. L'última oportunitat de viratge tranquil es va deixar passar de llarg. Allargar la vida d’un sistema acabat servirà tan sols per prorrogar les reformes, traumàtiques però inevitables. És indispensable aprofitar aquesta crisi per aixecar un nou model productiu, una aposta que només la destrucció creativa pot fer possible.

Continua...

Proper divendres 22/02/07: Economia productiva o ribot tributari
.

Lliçons d’economia nipona

De mitjans anys vuitanta fins als primers noranta el Japó va viure el que es coneix com a “economia bombolla”, un període de fort creixement econòmic de base financera, recolzat sobre un èxtasi de creixement de la borsa i el mercat immobiliari. El brusc final d’aquest període i els desequilibris que va deixar en l’estructura econòmica van marcar el començament d’una llarga i profunda crisi econòmica de la que tot just avui se’n comença a intuir el final.

Vistos des de Catalunya, els fonaments de “l’economia bombolla” nipona i la posterior crisi fan basarda per les extremes similituds amb el nostre moment econòmic. El Japó de mitjans de la dècada dels vuitanta va començar una política monetària fluida que va coincidir amb una desregulació del sector financer, derivant en un fort increment del crèdit immobiliari i al consum. La conseqüència directa d’aquesta política va ser un fort creixement econòmic basat en el consum intern, rècords de cotització borsària i un increment del preu del sòl del 260% en cinc anys. Tal i com passa avui a Catalunya els tipus d’interès es trobaven en un nivell molt baix, del 2,5%, després d’una ràpida baixada des del 4,5% tot just un any abans. El fàcil accés al crèdit i la falsa sensació de riquesa van donar corda al creixement fins que a començaments dels anys noranta va començar l'aturada del cercle virtuós.

Els preus del mercat immobiliari van passar el llindar d’allò assumible pel gruix de la població en el mateix moment que la girava la tendència a la baixa dels tipus d’interès. L’apreciació del ien va perjudicar les exportacions coincidint amb la lògica saturació del mercat interior, provocant en un termini de dos anys una caiguda del 50% del valor de cotització de les accions i del preu del sòl a les principals ciutats del país. El més greu però va ser la consegüent crisi bancària per l’alt nombre de crèdits dubtosos i l’aparició de la deflació com a ingredient nou davant el qual la recuperació és sempre lenta i difícil. El Japó ha pagat aquests desequilibris amb més deu anys de creixement econòmic ridícul i la necessitat de dures reformes de l'estructura productiva.

Tot i que és evident que no es poden fer paral·lels directes entre el cas japonès i el moment present de l’economia catalana, hauria de ser possible extreure’n algunes lliçons. La primera i més important és que la màxima autoritat bancària, tot i no disposar ja del control dels tipus d’interès, pot encara avui endurir les condicions del crèdit i l’exigència de garantia de fons als diversos bancs per reduir els riscos de l’exuberància semiracional en que ens trobem. En un moment de creixement robust, això permetria un major control del diferencial d’inflació amb Europa i una rebaixa del risc d’implosió del sistema econòmic a l’hora que reforçaria el sistema bancari després d’anys d’eufòria creditícia.

Habitatge i creixement, la febre del totxo

Tots els experts coincideixen a destacar la feblesa del creixement econòmic espanyol basat en la construcció i l’augment de la població ocupada. Acceptant que aquesta estratègia ha col·locat l’estat espanyol per sobre la mitjana de creixement de la Unió Europea, una mirada més en profunditat confirma la debilitat del model i les múltiples dificultats afegides que comporta.

És cert que hi ha causes objectives que justifiquen el dinamisme de la construcció a l’estat espanyol, Catalunya inclosa. Així l’augment de població basat en la forta immigració dels últims anys, la tendència a unitats familiars més petites que implica la necessitat de més llars per igual població total i la compra de milers d’habitatges en zones de costa per ciutadans d’altres països de l’Europa no meridional, ja sigui com a segona residència o per viure-hi la jubilació de forma permanent. Una altra cosa ben diferent és acceptar que aquests factors justifiquin el boom immobiliari dels darrers anys i els milers i milers d’habitatges nous que continuen construint-se al país. Fins i tot el Banc d’Espanya confirma que rere l’enorme creixement de preus que continuen inflant les promocions hi ha una base especulativa. No és arriscat afirmar que avui l’immobiliari té ressons piramidals, amb els beneficis presents basats en els nous inversors que entren a un mercat els preus del qual no se sustenten per la lògica econòmica.

Si bé és cert que el baix tipus d’interès dels darrers anys han recolzat aquesta tendència del mercat, la pujada gradual dels tipus en els darrers mesos coincideix amb un nivell de preus mai vistos i amb la oferta creixent de noves promocions, tot plegat apuntant un risc d’implosió del valor immobiliari que suposaria un cop de conseqüències molt dures per l’economia espanyola i que podria desestabilitzar el global de la zona Euro.

Un refredament de la construcció, sector que sustenta gran part del creixement econòmic present, s’ha de conjugar amb l’estimulació de sector alternatius que puguin compensar-lo. Basats en la realitat del país, aquests sectors han d'apropar-se a les línies de creixement que prenen altres economies modernes del nostre entorn, centrats en un valor afegit el més alt possible que ajudi ens cooperar i competir amb els nous protagonistes de l’economia global.

Seguint aquesta necessitat de valor afegit i competitivitat, ha de ser un senyal d’alarma el fet que el creixement espanyol, i en menor mesura el català, es recolzin en un augment de la població ocupada que no va acompanyat d’un creixement paral·lel de la productivitat. Aquesta és justament la clau de volta del bon creixement econòmic, és a la productivitat, basada en la formació i la inversió, cap a on cal apuntar per comptar amb una economia sana amb garanties de futur.

Així doncs és necessari que en el curt termini els poders públics conjuguin la necessitat de refredar la construcció i els preus del mercat immobiliari amb la urgència per incrementar la productivitat de l’economia i estimular sectors de futur. Tasses com les aplicades recentment a Sardenya sobre les segones residències o una reducció de les desgravacions fiscals per hipoteques de primera residència serien sens dubte impopulars, però ajudarien a refredar el mercat immobiliari, moderant-ne els preus i creant una bossa de recursos tributaris nets per fomentar la productivitat i estimular els sectors de futur abans esmentats.

Continuar abocant recursos a un sector que no aporta creixement de futur, renunciant a prendre la iniciativa per afavorir el reforçament de sectors estratègics i l’impuls dels fonaments de la productivitat, seria una irresponsabilitat que supera de molt el risc de prendre mesures impopulars.